亏亏亏，吵吵吵…是很多酒店疫情下的人间真实。

　　疫情持续亏钱，合伙人吵架散伙。这是酒店老板在立项时就埋下的雷，只是当时不知道而已，很多决定要做了很久才知道它是错的。

　　昨天从蓝色的平台上，来一个付费咨询的单子。粉丝针对酒店品牌的《投资可行性报告》问的问题题非常具有代表性，投资酒店不想亏亏亏、吵吵吵的朋友可以参考一下。

　　《报告》中的保守测算和可控测算中的核心数据（尤其平均房价），按疫情环境其达成率各自有多少，较实际的投资回报周期是几年？

　　保守版本测算第一年rev par 140，我觉得比较贴合实际，但是，第2年到第10年的数据比较乐观。

　　第4年到第10年客房均价270元，可行性不高。我有粉丝朋友投资维也纳国际酒店，单房投入10万+，客房均价不到250。270的房均价，而这个项目单房投入才5.6万元，单房投入很难支撑起这个均价（别介意）。

　　除非，项目周边3公里内将来出现非常大的市场利好因素：新建大型会展中心、大型写字楼、高铁站、地铁站等，否则客房均价很难卖到270。

　　而且第4年的时候，装修已经算是比较老，竞争乏力。目前项目周边3公里内，已经是竞争对手林立的状态，有维也纳、宜必思、桔子酒店等一线头部中端品牌酒店。客人比酒店的本质是比同价位酒店的装修、服务和地段。

　　其它版本的测算可行性比较低，也不是没有可能，但是它有必要的前提条件。比如说，疫情彻底结束、人员可以自由流动、经济迅速恢复。而这个谁都不能保证，谈它没有实际意义。

　　在疫情未彻底结束前，90%的出租率、270元的平均房价，还是比较困难，难实现。

　　2020年疫情之前，4年回本是中端酒店（微也纳国际、丽枫酒店）。请注意，这个是疫情前的数据。如果哪个酒店bd跟你说几年回本，首先你信吗？2020年疫情前，酒店基本上是一次性投入，现在会有装修以外的二次投入。酒店后期运营可能因疫情有各种不确定性、不可抗性因素，导致持续亏损。后期的亏损，也是总投入的一部分，而且需要投资人拿现金来填补运营亏损。

　　2. 在我方参与管理，除去资金部分等额持股外，经营管理占股的比例通常是多少（品牌方经营）？

　　从法律的角度来讲，根据《公司法》规定67%的股权方有绝对的控制权。但是，在现实中很难通过67%的股权，在合伙人之间实现项目绝对的经营控制权。

　　酒店是一个重资产的投资领域，单个酒店门店投资动辄几千万。为了分解资金压力、缓解投资风险，很多酒店项目都是有多个股东。我身边不管是加盟亚朵酒店、维也纳国际，很多项目5个以上的合伙人很正常，甚至有部分酒店通过众筹的形式解决资金问题，实际股东超过20个。但是很少项目，有股东愿意单独占67%的股份。

　　除67%绝对话语权外，还可以通过《合伙人协议》来约定后期运营管理权。我们自己有项目，即便通过合伙人指定股东管理对接运营，但是后期还是有股东直接或间接参与运营、甚至阻碍酒店运营。尤其在酒店出现亏损的时候，股东最容易出现矛盾，不遵守《合伙人协议》的约定，中途亏损部分股东不仅不愿意拿资金填补亏损，中途退股都很正常。

　　信任才是选合伙人的关键。而信任是显性的，是看不见的，需要自己对合伙人有足够的了解。你可以多看看他的学历、工作经历、有没有和人合伙做过生意、收入来源、投资款来源等。如果做过生意，可以去问问他的合伙人对他的评价，这个最直接。

　　品牌方在后期运营中有绝对的话语权，投资人很难参与经营。一般投资人会委派业主代表，财务稽核来监管酒店品牌方的运营。我见过很多业主代表、财务都是投资人的亲戚，我觉得财务是投资人的关系户问题不大。但是业主代表一定要请有酒店从业背景的，否则钱花了但起不到作用。如果你后期项目立项了，可以考虑聘我作为顾问，监管酒店品牌方。

　　3. 该项目在当前区位是否具有差异化竞争力，在主流品牌，且位置劣势的情况下，竞争力的核心要素有哪些？

　　地段、装修、服务是酒店产品最核心的要素。这个项目的位置确实差了一些，但是只有70间客房，后期销售压力不是特别大。但是，前提是通过客房+娱乐的方式，吸引本地客人，减少因疫情不能出行的外地客源的依赖。

　　《报告》4楼规划不合理。4楼整个楼层拿出来做公区配套，十分浪费。拿三分之一的区域做配套，非房费收入只有总收入的15%-20%，而且房价不到200元。它会降低整个项目的坪效，拉垮整个项目的投资回报。

　　个人建议：拿4楼一半的面积出来做洗衣房、健身房、网红空间，一半做客房和其它。或者，将整个4楼分租给第三方，但是要限制娱乐业态，主要的目的是做客房配套。这样一来可以增加收入，减少房租压力，提高投资回报率。

　　最后，这个项目才70间客房，《报告》中提出会有普通客房，电竞房，影院房，盲盒房，轰趴聚会房，麻将娱乐房，多人家庭房 等。尽管多房型可以多元化客源种类，有利于后期的销售和营收，但是不同房型对应不同的客人，会拉低整个酒店的形象。而且，将电竞房、麻将娱乐房、轰趴聚会房放在同一个楼层，会相互影响，拉低住客的体验感。

　　4. xxx酒店小众、早期品牌受众的接受度如何（大学生，旅游客，周边年轻消费群体，商务出行），品牌知名度对OTA流量的影响如何，该品牌宣传未来开上千家店，多久可以开始享受红利？

　　酒店是一个充分竞争的品类，消费者在OTA上用价格投票。客户对比的是同一个价格线上，哪家酒店装修更好更新、配套设施更完善，哪个酒店更容易获得流量和订单。你选的这个酒店品牌，目前还没有落地的门店，刚推出来市场不久。所以我不知道它装修设计能力和供应链管理能力，没有参照物，不好下结论。

　　我年看这个酒店品宣的描述，它应该是想对标moxy酒店，但是5.6万的单房投入绝对做不出moxy哪样的装修效果和品质。这点作为投资人需要客观正视它，做好投资收益预期管理。

　　其次，大学生、旅游客，年轻人在酒店的消费场景下，需要酒店品牌方通过空间设计和后期的社群运营，才能精准吸引到这些优质的客源群体。这个品牌有没有过这样的case？其次，松山湖住酒店的客人有没有这样的住宿需求？有做相关的市场调研吗？

　　如果真要加盟酒店品牌，可能这个酒店品牌不是你最佳的选择。建议你可以多对比一些成熟酒店品牌，再决定不迟。同等投资金额的条件下，我会优先加盟成熟的酒店品牌。

　　至于，这个品牌未来能不能开1000家门店，和投资人一分钱关系都没有。你是投资品牌门店，不是买品牌的股票。门店规模增加，品牌的股票价格会上涨。但是，门店经营盈利项目唯一的收益来源。反而我倒不希望它快速开1000家门店，一旦门店数量上去了，品牌话语权上去了，对你反而不利。

　　你这家店品牌之所以做的5.6的单房投入预算，主要是因为品牌没有门店，它要扩门店数量。从某种程度来讲，你的店算一个非标店，没有100%按品牌的装修标准。一旦品牌门店规模上去了，它可能会要求非标店整改装修，或者直接、间接提高品牌管理费用。

　　我是一个13年的酒店人/长租公寓人/民宿人，6年酒店/长租公寓/民宿投资经历。大家在增量酒店/长租公寓/民宿投资、存量酒店/长租公寓/民宿运营有任何问题，欢迎购买我的1对1 咨询服务。